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津门物业费困局：1.44元指导线失守，业主月付5元谁之过？

1. 政策与现实：断裂的价签

天津的物业费标准，早已白纸黑字写进文件。依据《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》（津发改价管〔2015〕541号），普通住宅前期物业的 基本服务费实行政府指导价，最高一级仅 1.2元/㎡/月，上浮20%后 天花板锁定1.44元。机电设备养护费则据实收取，单独立账。

但现实呢？

滨海新区格调林泉东苑：基本费2.76元，总费 4.98元/㎡/月。

东丽区金茂智慧科学城：基本费2.48元，机电费1.07元，合计 3.55元。

西青、津南多小区冲破 3元红线。

贵了。太多了。扛不住了。

2. 收费拆解：暗渡陈仓的“合法超标”

为何能突破指导价？政策留了道侧门。

→ 基本服务费（政府限价）：保洁、安保、绿化等基础服务，最高1.44元。

→ 机电设备养护费（市场定价）：电梯、消防、水泵等高成本设备，据实收取上不封顶。

物业公司的对策？

把基础服务包装成“设备维护”。

比如24小时安保称为“智能监控系统养护”，楼道清洁纳入“排水设备配套服务”。更讽刺的是，部分物业人员对1.44元标准毫不知情：“我们一直按开发商的合同收费”。

3. 十年滞后的标准：1.44元还能买什么？

2015年定的价，2025年的成本。

→ 人力成本翻倍：保安工资从2500元涨至5000元；

→ 设备老化加速：十年电梯维修费飙升40%；

→ 业主需求升级：智能安防、新能源充电桩挤进服务清单。

指导价却原地踏步。

一级服务标准要求：24小时安保、每日楼道清洁、绿化率35%以上。

1.44元能覆盖吗？

“扫楼阿姨工资都不够！”一位物业经理摊手。

4. 突围路径：政策修订的矛与盾

天津市发改委已表态：启动修订程序。但难题接踵而至——

▎矛：该放开还是严控？

→ 若完全放开：业主恐遭物业坐地起价；

→ 若严控上限：服务缩水，恶性循环。

▎盾：空置房收费争议

按规定，空置房业主需全额缴费，民法典第九百四十四条明确支持。

但业主怒吼：“没住人为何交电梯费？”

可能的破局点

→ 分级浮动机制：参考上海，按小区容积率、房龄动态调整基准价；

→ 机电费透明化：强制公示设备维护成本流水；

→ 业委会赋权：入住超两年可重议合同，双过半业主同意即可调价。

5. 业主自救指南：三张底牌握紧

等待政策时，行动比抱怨有效。

① 查合同陷阱：对照津发改价管〔2015〕541号，拆分“基本费”与“机电费”，若基本费超1.44元可举报；

② 逼成本透明：要求物业每年公布机电费账目——这是法定权利！；

③ 加速业委会成立：入住率超50%或满两年，即可启动业主大会重签服务协议。

结语：博弈的尽头是平衡

物业费的本质是场微妙的交易：

业主买服务，物业求生存，政府稳民生。

当1.44元的旧船票登不上2025年的巨轮——

要么重造船，要么重定价。

修订政策只是开始。

更关键的？

让价格回归价值，让规则守护公平。